新百王證券

大陸不動產可抵押給台資銀融資

上海富蘭德林律師事務所銀行與企業融資部法律組 中國執業律師 陳敏婧  2014/07/01

上海、北京、廣州、東莞、深圳等地辦理大陸境內擔保人將不動產抵押給境外銀行，手續上沒有障礙，但昆山、蘇州等地還需溝通。

大陸官方一直都未限制大陸台資企業，將自身擁有的大陸房地產直接抵押給境外銀行，這樣做，除了可擔保自己從境外銀行直接借入外債外，也可以擔保第三方境外企業向境外銀行貸款。

在今年6月1日前，這樣通稱為「對外擔保」的手續，必須送當地外管局審批核准，問題是，從過去實務案例來看，最終能拿到外管局「對外擔保函」的幸運兒少之又少；這也是為什麼今年6月1日實施《跨境擔保外匯管理規定》後，會引起大陸台資企業和境外眾多銀行高度重視的原因，因為今後大陸境內機構可以為自身外債，或擔保境外第三方融資，直接提供跨境物權擔保，不再需要到外管局辦理擔保登記手續，免除了外管局這道關卡，等於為活化大陸不動產和取得境外低成本資金，打開一條全新的融資管道。

這個「跨境擔保」新規，不再要求境內擔保人必須為境外被擔保人的母公司，並進一步取消境外被擔保人在資產負債比例上的條件要求，更允許大陸境內個人也可單獨作為擔保人；另一方面，「跨境擔保」新規對於債務人、債權人和擔保人都在境外，擔保物權登記地在境內的「跨境擔保」模式，也首次在法令上給與明確的認可。

以後大陸台資企業、大陸居民及境外主體，都不再受到過去的持股關係限制，可以自由地以自己擁有的大陸不動產到境外銀行辦理抵押，直接為大陸境內或境外的貸款提供擔保，鑒於目前大陸境內貸款利率遠超過境外，境外銀行若可以接受直接來自大陸的不動產抵押，就算最終資金不能在資本項下迴流大陸，但對那些「兩頭在外」或「一頭在外」的台商來說，還是可以達到活化大陸資產，充實境外資金的目的，就更別說可以利用貿易項下的「出口預收」等理由將境外資金迴流大陸。

「跨境擔保」新規實施至今才剛滿一個月，各地實務作法大不相同，比較具體的差異表現在「抵押部門」和「手續辦理」兩大環節。

1、抵押登記部門不同

蘇州、昆山、南京、無錫、濟南、寧波、福州等城市的房產抵押登記，歸屬在當地的「房產管理局」辦理；土地使用權抵押登記則在「國土資源局」辦理；但上海、北京、廈門、廣州、深圳、天津等城市，由於實行房產證和土地使用權證合一的制度，因此抵押登記手續全都在「房地產交易中心」辦理。

2、辦理手續不同

上海、北京、廣州、東莞、深圳等地，對大陸境內擔保人將不動產抵押給境外銀行，辦理抵押登記手續沒有障礙，至於昆山、蘇州等地，雖然也存在抵押權人登記為境外銀行的先例，但目前實際辦理時，仍遇到主管機關以《國土資源部關於規範土地登記的意見》(國土資發[2012]134號)為由，認為必須是取得《金融許可證》的金融機構才可以辦理大陸端的土地抵押登記，由於境外銀行當然不可能取得大陸官方核發的《金融許可證》，因此在這些地區，境外銀行要作為抵押權人可能還需進一步溝通。
 
 

新百王證券股份有限公司
營業員：曾坤琦(三省一生)
地址：高雄市前金區中華三路11號B1
發富專線：07-2118888
分機電話：07-2118888轉212
聯絡專線：07-2210248 07-2414748 07-2419575
許可證號：100年金管證總字第0066號