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房地合一／買預售屋自住 新制較有利

出售房產利得，在新制採取房、地合一課稅制下，目前持有預售屋的民眾，將因交屋時點不同，面臨新、舊制過渡期不同的課稅待遇。不過，若購買預售屋目的是用於自住，適用新制合一課稅反倒有利。

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即將施行的房地合一課稅新制，房產交易適用哪種課稅方式，取決於房產交易取得日。

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包括預售屋在內，產權取得日期如果落在今（2015）年12月31日以前，所有權人選明年新制施行後出售，因持有期間長短不同，會出現兩種不同課徵方式：

一、出售時持有未滿二年：按新制房地合一課稅，因屬短期交易（未滿二年），適用新制稅率分別為35%或45%（短於一年）。

二、出售時持有滿二年：適用舊制房、地分開課稅。

預售屋的產權取得日如果是在明（2016）年以後，不論何時出售均適用新制合一課稅。但是此時，房產所有人因預售屋的用途不同，也有兩種不同課徵方式：

一、預售屋做自用住宅使用：持有滿六年再出售，可以享有400萬元免稅額；超過400萬元以上的售屋利得，一律按10%稅率分離課稅；未滿六年則無相關優惠。

二、預售屋為非自用住宅：出售時按合一新制課稅，稅率依持有期間長短分四級，持有未滿一年課以45%；滿一年但未滿二年課35%；滿二年但未滿十年課徵20%；逾十年者稅率為15%。

一般而言，新制合一課稅的稅基為實價，且過去土地超過公告現值以上的獲利不課稅，合一課稅制下，會將之納入並補課所得稅，因此，非自宅獲利稅負一般會較舊制房地分開課稅來得重。

對目前握有預售屋權利者而言，如果購買預售屋的目的不是為賺取短期房價上漲利益，而是要做自宅使用，交屋日落在明年，對多數自用住宅持有者，新制的售屋利得稅負會較舊制略輕。

特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元，可以全數免稅，舊制則無此優惠；即使獲利超過400萬元，新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋，不論「大換小」或「小換大」，透過重購退稅，亦可完全或部分消除利得稅負。

因此，已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾，可以不必急於解約，亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時，會受到重稅衝擊。

不過，購入預售屋卻不打算做自宅者，今年或明年交屋，利得稅負則會大不相同。年底前交屋、年底出售者，除按舊制分開課稅，因特種貨物及勞務稅（奢侈稅）尚未退場，持有未滿二年須另加徵奢侈稅；明年出售者，如持有未滿二年，利得稅率最輕35%、最重45%，不再課奢侈稅；年底交屋、明年出售且持有滿二年者仍按舊制分開課稅。

 2015-06-23  經濟日報 記者 陳美珍
 

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